Les hypothèques n’ont jamais été aussi avantageuses. Tout le monde s’accorde actuellement pour constater que les hypothèques du marché monétaire (Libor ou bientôt Saron) demeurent la forme de financement la moins onéreuse. Mais il faut aussi remarquer que les coûts supplémentaires liés à un emprunt à taux fixe sur une longue durée restent faibles par rapport au Libor.
Taux directeurs encore à la baisse
On sait que l’évolution des taux d’intérêt est toujours influencée par l’état général de l’économie. La Fed américaine va certainement à nouveau baisser ses taux directeurs. La Banque centrale européenne va aussi poursuivre sa politique monétaire expansive qui entraînera dans son sillage la Banque nationale suisse (BNS).
«Nous tablons sur une baisse du taux directeur à -1% en mars. Dans ces conditions, les rendements des obligations fédérales devraient rester en territoire négatif ces douze prochains mois. Pour décembre, nous prévoyons un rendement de -0,70% sur les emprunts de la Confédération à dix ans», estime Alessandro Bee, de la Recherche d’UBS.
Retour à zéro dans dix ans?
Selon les prévisions du marché, les taux d’intérêt à court terme ne devraient pas approcher le 0% avant une dizaine d’années. Dans cette hypothèse (taux à court terme stables), un financement hypothécaire de courte durée reste donc meilleur marché qu’une longue hypothèque.
Cela même si la différence d’intérêts entre une hypothèque adossée au Libor et une hypothèque à 10 ans est relativement faible actuellement. «D’après les statistiques de la BNS, elle est d’environ 30 points de base, bien en dessous de sa moyenne sur la dernière décennie (au moins 100 points de base ou 1%). Pour une hypothèque à taux fixe de 5 ans, la différence par rapport au Libor ne devrait pas dépasser 20 points de base», confirme Matthias Holzhey, de la Recherche immobilière d’UBS.
Pour celui qui veut investir toute la question est de savoir s’il entend privilégier le coût moindre ou la sécurité et la tranquillité d’un emprunt sur une longue durée. Les économies réalisées avec un prêt Libor par rapport à une hypothèque à taux fixe sur dix ans représentent au total près de 30% de la charge d’intérêts.
Trois questions fondamentales
Le choix du financement hypothécaire dépend non seulement des prévisions actuelles de taux d’intérêt, mais aussi de la capacité de l’emprunteur à supporter les risques. Celui qui contracte une hypothèque doit se demander:
1. Puis-je supporter de payer des intérêts nettement plus élevés (risque d’intérêt)?
2. Quels seraient les coûts en cas de résiliation anticipée du contrat hypothécaire (risque obligataire)?
3. Quel est le risque que je doive renouveler l’hypothèque pendant une période de taux d’intérêt élevés (risque de refinancement)?
Ces vingt dernières années, les longues hypothèques à taux fixe ont coûté près du double des emprunts Libor. Une hausse des intérêts à court terme semble peu probable. Mais ce risque n’est pas négligeable et doit impérativement être pris en compte par l’emprunteur.
Indépendamment des taux, le remboursement anticipé d’une hypothèque peut aussi coûter cher. Plus les taux d’intérêt sont bas au moment de la résiliation du contrat, plus les frais de sortie encourus sont élevés. A l’inverse, en cas de forte hausse des taux, le client est récompensé lorsqu’il rembourse une hypothèque.
La solution pour l’emprunteur féru de prudence: répartir dans le temps les hypothèques à long terme. En revanche, pour les clients soucieux des coûts (hypothèques de courtes durées), le risque de refinancement n’a pas d’importance.