Réchauffement: comment refroidir les immeubles durant les étés de plus en plus chauds?

Le parc immobilier suisse est diversement équipé pour affronter les pics de chaleur désormais attendus en saison estivale. Si le besoin en refroidissement des bâtiments est bien identifié par l'ensemble des acteurs de l'immobilier, ces derniers sont parfois tentés de différer la mise en place de solutions pour privilégier l'encaissement rapide de loyers.

"Le refroidissement des bâtiments en période estivale est un nouvel enjeu de ces dix dernières années", a expliqué à AWP Benoît Klein, chef de projet durabilité du groupe de construction Implenia. Dans son bulletin climatologique de l'été 2019 paru la semaine dernière, Météosuisse a constaté "l'augmentation marquée de la chaleur estivale".

Auparavant, les économies d'énergie de chauffage étaient principalement recherchées, selon l'expert d'Implenia. La notion de confort thermique estival n'a été précisée que cette année dans le standard énergétique Minergie - la référence suisse dans les bâtiments d'habitation, a-t-il ajouté.

Le défi des bâtiments anciens

La protection thermique en été est une préoccupation s'agissant des surfaces commerciales, de bureaux ou du tertiaire, l'employeur ayant l'obligation légale de préserver la santé de ses employés. Une construction confortable, selon les normes de la société suisse des ingénieurs et architectes, ne doit pas dépasser une température intérieure de 26,5°C plus de 100 heures par an.

"Les besoins en refroidissement sont pris en compte dans la plupart de nos projets de construction de surfaces commerciales et de bureaux et ce, dès la conception", a détaillé Giorgio Engeli, responsable en Suisse du portefeuille de biens immobiliers de Swiss Life.

Avec l’eau du lac

Comptant 1200 immeubles - dont la moitié d'habitation, 30% de bureaux et le solde, mixte -, l'assureur est propriétaire du plus grand portefeuille immobilier privé de Suisse valorisé à environ 30 milliards de francs. Plusieurs douzaines de bâtiments sont au bénéfice d'un label énergétique. "Notre siège social à Zurich est emblématique puisque l'eau du lac est utilisée de longue date pour le système de refroidissement de nos locaux."

La proportion de bâtiments au bénéfice d'un label énergétique est d'environ 10% s'agissant de la Caisse de prévoyance de l'Etat de Genève (CPEG) qui "planifie les rénovations conformément à la Loi cantonale sur l'énergie". C'est le plus grand propriétaire du canton du bout du lac, avec 600 immeubles d'habitation, 180'000 m2 de surfaces d'activités et quatre résidences pour personnes âgées, d'une valeur de 4 milliards de francs.

"L'âge moyen de nos bâtiments est de 65 ans, a signalé Giorgio Engeli (Swiss Life), et le label Minergie, une de nos priorités, est difficilement applicable lors de mesures d'assainissement des plus anciens." Un système de refroidissement - quand il est autorisé, ce qui n'est pas le cas dans l'habitat collectif - doit en effet être devisé dans les toutes premières phases de la conception d'un projet immobilier, au risque de n'être plus faisable techniquement ni économiquement supportable par la suite.

Maîtrise du risque de vacance

Pour autant, Benoît Klein a constaté que certains propriétaires sont tentés de raccourcir la période de conception d'un bâtiment afin de percevoir au plus tôt des loyers. "C'est une grave erreur, car les critères de conception durable actuels anticipent les changements réglementaires à venir."

M. Klein ajoute par ailleurs que la maîtrise du confort thermique des bâtiments permet de contenir le risque de vacance. "Un locataire finira par partir s'il est trop incommodé pendant les périodes de chaleur. Les économies d'énergie lui bénéficiant le convaincront également de rester."

Les avantages de l’ancien

Dans l'ancien bâti, des solutions passives existent déjà le plus souvent. "Les immeubles du début du 20e siècle et antérieurs sont souvent compacts, bien orientés et disposent d'une bonne inertie thermique avec d'épais murs et de petites ouvertures", selon les responsables de la division Immobilier de la CPEG.

Les bâtiments construits dans les années septante, d'une architecture légère, présentant des structures en acier, et de grandes ouvertures consomment beaucoup d'énergie sans parvenir à maintenir un confort thermique acceptable. "La mise en place de protections solaires externes peut améliorer leur performance, mais doit être accompagnée, pour qu'elle soit efficace, d'autres mesures comportementales telle que la ventilation naturelle nocturne par les usagers", selon M. Klein.