Spécial Habitat

Comment rénover rapidement le parc immobilier? La chronique immobilière d’UBS

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 03.07.2021, 20:00
Patrick Bourloud, responsable Wealth Management, UBS Romandie
Finances

Le 13 juin passé, la révision de la loi sur le CO2 a été rejetée par le peuple. Cet échec n’est pas sans impact sur le parc immobilier helvétique puisque les mesures prévues n’entreront donc pas en vigueur.

Des conséquences immédiates

Première conséquence: la taxe sur le CO2 pour le mazout et le gaz ne sera pas augmentée. Dès lors, les coûts d’exploitation des systèmes de chauffage fossiles ne vont pas prendre l’ascenseur, ce qui aurait bien évidemment encouragé la rénovation énergétique des bâtiments.

Néanmoins, il convient de souligner que, même dans le cadre du statu quo, le remplacement d’un système de chauffage à gaz ou à mazout par une pompe à chaleur est presque toujours rentable. Surtout dans les propriétés mal isolées. En revanche, c’est moins le cas pour les bâtiments déjà bien isolés qui sont souvent chauffés au gaz.

Deuxième conséquence: la réduction progressive du plafond d’émissions de CO2 pour les bâtiments ne sera pas introduite. Elle aurait rendu impossible l’installation de systèmes de chauffage fossiles à partir de 2030 au plus tard. Les résidences secondaires auraient été particulièrement affectées, car on aurait pu s’attendre à une poussée de rénovations forcées.

Faute d’obligation légale, le propriétaire d’un chalet ou d’un appartement de vacances a peu de motivation à changer son installation. En effet, si une propriété n’est chauffée que quelques semaines par an, les coûts supplémentaires d’une pompe à chaleur peuvent difficilement être amortis dans un délai raisonnable.

Comment accélérer le rythme de rénovation?

Pourtant, une large part du parc immobilier aurait un pressant besoin de rénovation. D’une part du fait de son vieillissement. Mais aussi si l’on entend malgré tout atteindre l’objectif climatique de la Confédération (zéro émission nette d’ici à 2050). En effet, jusqu’en 2015, la réduction du nombre de chauffages au fioul a été très lente, car le même système était souvent réinstallé lors de rénovations.

Ces dernières années, le rythme des rénovations s’est plutôt accéléré, mais les coûts d’installation élevés, un horizon d’investissement trop court ou simplement l’aversion au risque des propriétaires continuent à faire obstacle à un véritable boom de la mise à niveau des installations de chauffage.

«Une alternative pour sortir plus vite du mazout consiste à offrir des récompenses sous forme de subventions pour l’installation de sources d’énergie renouvelables ou de primes à la casse pour les systèmes de chauffage fossiles. Le remplacement d’une chaudière à mazout dans une maison individuelle est généralement amorti en moins de dix ans si la subvention dépasse 10 000 francs», expliquent mes collègues Matthias Holzhey et Katharina Hofer.

Auteurs d’une étude sur le sujet, ces spécialistes de la Recherche immobilière d’UBS constatent néanmoins que, pour les chauffages au gaz dans des immeubles bien isolés, des subventions nettement plus élevées seraient nécessaires, de l’ordre de 15 000 à 20 000 francs. Problème: dans presque la moitié des cantons, ces subventions n’atteignent actuellement même pas le seuil des 10 000 francs.

Attendre des subventions plus élevées?

Une rénovation énergétique n’est pas (encore) avantageuse dans tous les cas. En effet, tant pour les immeubles de placement situés en périphérie que pour les maisons bien isolées occupées par leur propriétaire, les incitations financières à la rénovation ne sont actuellement pas assez élevées pour atteindre les objectifs climatiques.

Il faudrait dès lors les augmenter. Le pouvoir politique y est-il disposé? Rien n’est moins sûr. On peut certes espérer que les propriétaires pour qui une rénovation énergétiquement efficace reste toujours rentable, fassent le pas. Pour les autres, la balle est du côté des politiques.


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