Spécial Habitat

Les bonnes raisons d’une pratique qui n’est ni désuète, ni archaïque! La chronique immobilière d’UBS

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 17.04.2021, 20:00
Cyril Meury, directeur régional, UBS Romandie
Finances

Qui veut devenir propriétaire de son chez-soi est soumis à un certain nombre de contraintes. La première – les 20% de fonds propres – empêche déjà nombre d’acquéreurs potentiels de réaliser leur rêve. Mais, même quand cette barrière a été franchie avec succès, il en est une autre qui fait souvent capoter l’opération: la capacité financière. Soit ce que l’on nomme aussi la «soutenabilité». Késako?

Un taux historique de 5%

Pour faire simple, l’établissement qui octroie l’hypothèque va calculer la capacité financière des futurs propriétaires sur la base d’un taux d’intérêt théorique et «historique» de 5%. Concrètement, le coût du logement (5% pour l’hypothèque +1% de frais d’entretien +1% d’amortissement = 7%) ne doit pas dépasser un tiers des revenus annuels.

En chiffres: pour acheter une maison vendue un million de francs, il faut disposer de 200 000 francs de fonds propres, mais aussi être capable de supporter des charges de l’ordre de 56 000 francs (soit le montant de l’hypothèque, 800 000 francs, multiplié par 7%). L’hypothèque ne sera octroyée que si l’acheteur dispose donc de 168 000 francs de revenus annuels (56 000 x 3).

Cette barrière supplémentaire fait grincer des dents lorsque l’on voit que les taux hypothécaires à dix ans tournent autour d’1%. Ce taux d’intérêt historique de 5% n’est-il pas complètement obsolète et en inadéquation totale avec la période actuelle? Pas tant que cela. Explications.

Les raisons du taux théorique

Tout d’abord, il faut le reconnaître: le calcul de la capacité financière à 5% vise à réduire au minimum de possibles pertes financières en cas d’éventuelle future hausse des taux. Il a d’ailleurs pris un caractère presque officiel via l’Ordonnance fédérale sur les fonds propres (OFR) et les mesures d’autorégulation édictées dans la foulée.

«Si l’on calculait avec la moyenne des intérêts hypothécaires au cours des vingt dernières années, le taux d’intérêt moyen serait d’environ 3%. Pour trente ans, ce niveau serait d’un peu plus de 4%. En pratique, les banques tablent cependant sur la base d’un taux de 4,5 à 5% – soit la moyenne des cinquante dernières années», a calculé mon collègue Matthias Holzhey, de la Recherche immobilière d’UBS.

«De ce fait, la proportion de ménages qui satisfont aux critères de capacité financière pour un appartement en propriété moyen (surface 110 m²) avec un taux d’avance de 80%, a chuté massivement. Depuis 2010, il est passé d’environ 35% à seulement 25%», ajoute sa collègue Katharina Hofer.

Mais un assouplissement des règles régissant la capacité financière aurait un impact collatéral sur les prix. En effet, il ferait bondir la demande de logements en propriété et, vu l’offre actuellement assez réduite, il entraînerait une flambée des prix de l’immobilier et une hausse de l’endettement.

Un mal pour un bien?

Pour un intérêt théorique de 5%, un ménage peut souscrire une hypothèque correspondant à cinq revenus annuels. A 3%, on passerait à sept revenus annuels. Le taux théorique reflète donc la propension au risque des prêteurs et non leurs attentes quant à l’évolution des taux hypothécaires.

On peut aussi noter que ces règles ont également servi de garde-fou et ont stabilisé le marché immobilier ces dernières années. A preuve: les hausses de prix ont été moins spectaculaires en Suisse que dans des Etats moins strictement réglementés comme la Suède, l’Allemagne ou les Pays-Bas.

Et finalement, ce taux théorique peut être un mal pour un bien. Avec cette capacité financière, les nouveaux propriétaires pourraient amortir plus vite leur dette. Ayant une hypothèque libellée à 1%, ils ont les moyens pour diminuer leur emprunt jusqu’à 4% supplémentaires l’an. Car, on ne le répétera jamais assez, on n’est vraiment propriétaire de son bien que lorsque le prêt a été remboursé!


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